L'investissement immobilier couvre un éventail beaucoup plus large de véhicules d'investissement que la plupart des gens ne le pensent. Ce spectre va de la stratégie très passive d'achat d'actions liées à l'immobilier sur une bourse publique, d'investissement dans des fiducies de placement immobilier (FPI) ou même d'investissement dans des transactions via une plateforme de financement participatif immobilier, à l'approche plus active d'achat de propriétés individuelles directement – soit pour les revendre à but lucratif, soit pour les louer pour un revenu continu.Contrairement à une grande partie de la sagesse conventionnelle et de nombreux livres et cours sur l'immobilier, investir dans des propriétés locatives n'est pas une stratégie pour gagner un revenu passif. En fait, c'est l'une des formes d'investissement immobilier les plus actives et les plus chronophages dans lesquelles vous pouvez vous engager.Dans les sections qui suivent, nous discuterons des principes de base de l'investissement dans des propriétés locatives, y compris un aperçu de la façon de trouver une propriété locative viable et d'obtenir un financement pour celle-ci, ce qui peut être impliqué dans l'exploitation et l'entretien de la propriété, et les avantages et les avantages de base. contre de tels investissements. Nous suggérons également une approche d'investissement immobilier qui peut servir d'alternative possible, si vous estimez que l'investissement direct dans le processus des propriétés locatives ne vous convient pas.Si vous souhaitez en savoir plus sur l'investissement dans des propriétés locatives, ainsi que sur d'autres opportunités d'investissement immobilier, visitez le RealtyMogul Resource Center.Bien qu'il existe de nombreuses façons d'investir directement dans l'immobilier, à des fins de simplification, nous pouvons diviser les approches d'investissement en deux catégories principales: investir dans une propriété pour la revendre potentiellement rapidement avec un profit, et investir dans une propriété à long terme et le louer.Un avantage potentiel d'investir dans une location est qu'il a la possibilité de fournir deux types de rendement. Premièrement, il peut fournir une appréciation à long terme, si la valeur de la propriété augmente au fil du temps et en raison des améliorations apportées par le propriétaire, et lorsque le propriétaire augmente l'équité de la propriété en remboursant l'hypothèque.Deuxièmement, le propriétaire a également le potentiel de réaliser un rendement continu sous la forme d'un flux de trésorerie positif sur l'investissement – gagné en louant la propriété aux locataires pour des paiements mensuels qui dépassent les dépenses mensuelles globales du propriétaire pour entretenir la propriété.Si un investisseur peut obtenir un financement attractif pour garantir un bien locatif qui génère un flux de trésorerie positif sur un marché en appréciation – et si l'investisseur est prêt à assumer la responsabilité de gérer le bien (ou de travailler avec une société de gestion immobilière) – alors la location l'investissement immobilier peut être une stratégie d'investissement immobilier viable. Bien sûr, comme pour tout investissement, il est important de comprendre que l'investissement locatif comporte un risque de perte et qu'il n'y a aucune garantie de rendement.Pour déterminer si un investissement immobilier locatif peut fonctionner pour vous, vous devez d'abord fournir une estimation éclairée du retour sur investissement (ROI) que l'immeuble est susceptible de générer.Pour de nombreux types d'investissements, vous pouvez déterminer le retour sur investissement en calculant une formule simple: gains moins coût, divisé par le coût. Dans le cas d'un investissement en actions, par exemple, si vous payez 10 000 $ pour des actions dans une entreprise et vendez vos actions plus tard pour 12 000 $, alors vous avez réalisé un retour sur investissement de 20%. Il s'agit d'un bénéfice net de 2 000 $, divisé par le prix d'achat initial de 10 000 $ – vous offrant un retour de 20% sur votre investissement.En réalité, le calcul du retour sur investissement sera plus compliqué que cela, car vous devrez tenir compte des dépenses telles que les impôts sur les gains en capital sur votre vente d'actions et tous les frais de courtage que vous avez engagés lors de l'achat et de la vente de vos actions.Mais les choses se compliquent encore lorsque vous essayez de déterminer le potentiel de retour sur investissement avant d'investir dans un immeuble locatif – car il y a tellement de variables qui peuvent affecter à la fois le potentiel de revenu et les dépenses de la propriété.Pour déterminer le retour sur investissement possible d'un immeuble productif de revenus, vous devrez faire des estimations (en fonction des données historiques disponibles) sur les taux de location du marché, les taux d'inoccupation de propriétés similaires dans la région, les dépenses courantes d'entretien et d'exploitation de l'immeuble, et d'autres variables qui peuvent changer à tout moment. Et gardez à l'esprit, comme indiqué précédemment, que les investissements immobiliers locatifs comportent un risque de perte comme tout autre type d'investissement, et les rendements ne peuvent jamais être garantis.Il y a de nombreux critères à considérer dans votre recherche d'un bon bien locatif dans lequel investir. Si vous recherchez une propriété locative résidentielle – comme une résidence unifamiliale ou un petit complexe d'appartements – vous voudrez peut-être concentrer votre recherche dans les quartiers avec des maisons dont la valeur est appréciée, des taux de criminalité faibles, des chiffres d'emploi élevés et bien notés. écoles.Mais en supposant que vous avez limité votre recherche d'investissements locatifs à une zone donnée ou même à quelques propriétés spécifiques, vous devez ensuite effectuer des calculs de base pour avoir une meilleure idée de la façon dont ces propriétés pourraient générer des revenus pour vous.Votre objectif, bien sûr, sera très probablement de trouver un bien locatif qui génère des flux de trésorerie positifs – où les loyers et tout autre revenu que vous gagnez sur la propriété sont supérieurs à toutes les dépenses, y compris votre paiement hypothécaire, les frais de gestion immobilière, la propriété taxes (calculées mensuellement), réparations, assurances, etc.Imaginez que vous deviez acheter un complexe d'appartements de quatre unités pour 300 000 $ et que vous avez accepté un versement hypothécaire de 1 900 $ (qui comprenait les taxes foncières mises en fourrière, payées par la société hypothécaire). Vous avez ensuite embauché une société de gestion immobilière pour 150 $ pour gérer les locataires et gérer les problèmes de réparation et d'entretien. Supposons en outre que les travaux d'entretien continus comme l'aménagement paysager de l'appartement vous coûtent 200 $ de plus et que les dépenses dont vous êtes responsable sur la propriété, telles que certains services publics et l'assurance des biens, coûtent 500 $ supplémentaires. Vos coûts totaux s'élèvent alors à 2 750 $ par mois.Enfin, supposez que vous pouvez facturer 800 $ par unité et que les quatre unités soient louées. Cela vous donne un revenu brut de 3 200 $ – un revenu d'exploitation net de 450 $ par mois.Une autre façon de déterminer si un immeuble locatif pourrait être viable pour vous est d'utiliser la règle simple de 1%. Cette ligne directrice vous permet de faire une estimation de votre revenu mensuel sur un immeuble locatif et de le diviser par le prix d'achat – et il fait valoir que si ce nombre se situe dans la plage de 1%, vous pourriez avoir un bon immeuble locatif.En utilisant notre exemple ci-dessus, si le prix d'achat était de 300000 $ et le revenu mensuel estimé était de 3200 $ (en supposant qu'il n'y ait pas de postes vacants au cours de l'année), cela vous donnerait un rendement supérieur à 1%, 1,06% en fait.Cependant, ces calculs sont toujours plus compliqués et nécessitent de tenir compte de plus de variables. Dans l'exemple hypothétique que nous avons utilisé ici, vous devrez peut-être également inclure une vacance de 5% dans votre estimation, car il s'agit du taux de vacance standard pour des propriétés similaires dans la région. Cela ramènerait votre estimation de revenu annualisé de 38 400 $ (3 200 $ par mois multiplié par 12 mois) à 36 480 $ – pour refléter une baisse de 5% du revenu en raison d'une vacance. Maintenant, votre estimation de revenu mensuel sera de 3 040 $ – toujours environ 1% de votre prix d'achat et, par conséquent, un accord potentiellement viable. Gardez à l'esprit qu'il s'agit d'un exemple purement simplifié et que les opportunités potentielles peuvent différer de l'exemple fourni.L'un des aspects les plus difficiles de l'achat de propriétés locatives est de dresser une liste complète de toutes les dépenses. Le fait de ne pas prendre en compte une seule dépense en capital initiale ou des dépenses courantes peut vous conduire à une estimation inexacte du coût et du revenu potentiel de votre propriété.Cette liste de dépenses est longue et comprend les commissions d'agent / courtier pour l'acquisition de la propriété, les frais hypothécaires, le nettoyage et l'entretien, les réparations, les services publics, l'assurance, la publicité pour les locataires, les intérêts hypothécaires, la gestion immobilière, votre temps et vos dépenses pour vous rendre à la propriété et en revenir. , les taxes et la préparation de la déclaration de revenus, les frais juridiques, les frais de remplacement des appareils, etc.Il est extrêmement difficile, voire impossible, de connaître à l'avance toutes les dépenses que votre bien locatif pourrait nécessiter. Pour cette raison, lorsque vous calculez le potentiel de revenu d'une propriété, il est important de recueillir autant d'informations que possible sur la propriété et les propriétés similaires dans la région. Il est également conseillé d'errer du côté conservateur dans vos calculs – en tenant compte d'un pourcentage supplémentaire de dépenses pour les coûts imprévus.Le financement d'un immeuble à revenus est généralement plus difficile que le financement d'une maison ou d'une autre résidence principale.La principale distinction est la taille requise pour l'acompte. Alors que les acheteurs de maison avec un crédit solide peuvent trouver des opportunités de financement qui nécessitent seulement quelques pour cent de réduction sur une résidence principale, les investisseurs doivent généralement déposer au moins 20%.Il existe cependant d'autres options de financement, dont certaines assez créatives. Par exemple, un investisseur peut demander un «financement vendeur» ou un «financement propriétaire», lorsque le propriétaire de la propriété sert de banque ou de société hypothécaire, et l'investisseur place une somme d'argent pour l'achat et promet un certain montant chaque mois. – tout comme ils le feraient avec une société hypothécaire traditionnelle.En effet, ces transactions imitent dans la plupart des cas un accord hypothécaire standard, impliquant des agents et une société d'entiercement, et le crédit et la bonne réputation de l'investisseur sont tout aussi en jeu pour assumer la responsabilité hypothécaire qu'ils le seraient si le prêt était détenu par un grande banque.Un investisseur peut même augmenter l'acompte nécessaire par d'autres moyens, comme en souscrivant une ligne de crédit sur valeur domiciliaire sur sa résidence principale (ou autre propriété), ou même via une plateforme de financement participatif immobilier comme RealtyMogul.com.Une autre façon d'investir dans un bien locatif est d'acheter et de louer une résidence dans une destination de vacances.Mais aussi excitante que soit l'idée de posséder une location de vacances, vous devez comprendre les réalités d'un tel investissement – et le soumettre aux mêmes calculs commerciaux que vous le feriez avec tout autre investissement locatif.La difficulté de posséder une location de vacances est que, parce qu'ils ne seront probablement pas loués à 100% de l'année – et dans de nombreux cas seulement pour quelques mois de l'année – vos tarifs de location par nuit ou par semaine devront être élevé pour garder votre flux de trésorerie d'investissement positif pour l'année. (Après tout, vous ne pouvez pas faire une pause dans vos versements hypothécaires pendant la basse saison).Une autre chose que vous devriez considérer lorsque vous décidez si une location de vacances est un investissement intelligent pour vous est les dépenses liées à la possession de telles propriétés – et elles sont souvent plus élevées qu'elles ne le seraient pour des propriétés comparables qui ne se trouvent pas dans des points chauds de vacances. Le coût de la publicité de votre unité de location, par exemple, sera presque certainement élevé, car cela pourrait prendre des publicités raffinées et élaborées pour attirer les futurs vacanciers.De plus, parce que votre propriété de vacances peut être renouvelée beaucoup plus fréquemment qu'une location résidentielle standard, vous pourriez également avoir besoin de dépenser plus d'argent par an pour le nettoyage, le remplacement des articles cassés ou manquants, l'assurance, etc.Pour ces raisons, les locations de vacances peuvent être parmi les types de propriétés locatives les plus difficiles pour les investisseurs.Si l'idée de rechercher le bon bien locatif, d'essayer de calculer votre retour sur investissement et de traiter les robinets qui fuient des locataires semble plus que ce que vous êtes prêt à accepter – mais vous êtes toujours intéressé à investir dans l'immobilier – une alternative pourrait être d'investir dans MogulREIT II, qui investit exclusivement dans des immeubles d'habitation multifamiliaux.Avec un investissement dans MogulREIT II via RealtyMogul, vous pouvez profiter de nombreux avantages potentiels, notamment la possibilité de réaliser un rendement à long terme grâce à l'appréciation des propriétés incluses dans le portefeuille et la possibilité de profiter d'un revenu continu généralement payé trimestriellement.De plus, parce qu'un MogulREIT II est un investissement vraiment passif – les professionnels de l'immobilier et de la gestion immobilière trouvent et gèrent ensuite les opérations quotidiennes de ces transactions – un tel investissement vous donne le potentiel de profiter à court et à long terme retours sur investissement dans un immeuble locatif sans avoir à effectuer aucun des travaux.Bien sûr, en tant qu'investisseur, vous devez soigneusement considérer les facteurs de risque impliqués dans MogulREIT II avant d'acheter des actions. Les facteurs de risque comprennent les risques globaux du marché immobilier ainsi que l'historique d'exploitation minimal du FPI et la capacité du FPI à mettre en œuvre sa stratégie d'investissement. Pour un ensemble plus complet de facteurs de risque, veuillez consulter la circulaire d'offre.Vous pouvez en savoir plus sur l'investissement dans MogulREIT II ici.